Заполните форму

Тема обращения: Покупка/продажа недвижимости
Аренда недвижимости
Квартиры в новостройках
Коммерческая недвижимость
Юридическая консультация
Ипотечная консультация
Имя:
Номер телефона:
Ваш E-mail:
Примечание:
Одно из обязательный полей не заполнено!

Новости

НАЛОГИ ПРИ ПРОДАЖЕ  КВАРТИР В 2016 году.

Новый порядок расчета применяется в отношении недвижимости приобретенной в собственность с 1 января 2016 года и позже.

Налог от продажи квартиры зависит от двух факторов:

1 .Срок,в течении которого квартира находилась в собственности у продавца

2.Продажной стоимости квартиры.

Более подробно рассмотрим каждый из факторов

Срок нахождения в собственности

С 1 января 2016 года внесены изменения в Налоговый кодекс Федеральным законом от 29.11.2014 №382-ФЗ.Если право собственности на квартиру оформлено раньше (2015,2014,2013....) ,к ним применяются старые правила расчета налога.

Правило про 3-х летний срок осталось,но теперь оно применяется только в отношении квартир,которые были получены:

- по наследству

-в дар от близкого родственника.По семейному кодексу( статья 14)близкими родственниками считают: родителей,детей,бабушек,дедушек,внуков,полнородных и неполнородных(имеющих общих отца или мать) братьев,сестер.

- в порядке приватизации

-по договору ренты-пожизненного содержания с иждевением

При продаже такой квартиры находящейся в собственности 3 года и более-налог с продажи платить не нужно.

В отношении всех остальных квартир этот срок составляет не 3(три) года а 5(пять) лет.

Определить срок в течении которого квартира была в вашей собственности-достаточно просто,эта дата указана в Свидетельстве о праве собственности на квартиру.

Продажная стоимость квартиры находящаяся в собственности менее 3-х или 5-ти лет.

До 1 января 2016 года доходом от продажи квартиры,который облагается налогом,считали сумму указанную в договоре купли-продажи.В результате многие занижали стоимость,чтобы не платить налог.

например: Рыночная стоимость квартиры 4200 000,продавцу декларировать такую сумму не выгодно-слишком большой налог.Поэтому заключались две сделки,первая купля-продажа на 1 000 000( этот договор направлялся для регистрации в Росреестр).Одновременно заключался второй договор,но уже купли-продаже неотделимых улучшений в этой квартире на 3200 000( этот договор нигде не фигурирует и остается у покупателя).

Теперь ситуация поменялась: доходом от продажи квартиры считают кадастровую стоимость,которая максимально приближена к рыночной.

Полученный доход от продажи квартиры нужно задекларировать и его облагают налогом.Однако  продавц может использовать два способа уменьшить доход при расчете налога с продаже квартиры- имущественный налоговый вычет и второй -доход минус расход

Каждый продавец вправе рассчитывать на имущественный налоговый вычет в размере - 1 000 000( не облагается налогом)

Например: У продаваемой квартиры 1 собственник, он владеет квартирой менее 3-х лет,продажная стоимость выше кадастровой стоимости,поэтому в расчет берется договорная цена.

Квартира продается как единый объект по договору купли-продажи.Продажная стоимость квартиры составляет: 2 900 000 руб

2 900 000 - 1 000 000( сумма вычета)= 1 900 000(доход облагаемый налогом) с него продавцу нужно заплатить  13 %

1 900 000 * 13%= 247 000(оплатить государству)

Второй способ-доход минус расходы.

Продав квартиру ,которая была в собственности менее 3-х,5-ти лет вы имеете право уменьшить доход на сумму расходов,которые связаны с ее покупкой.Соответственно,налог нужно заплатить с разницы между полученными доходами и оплаченными расходами.Если расходы больше чем доходы(например ,квартира продана дешевле,чем куплена)налог квартиры платить не надо.Копии документов,подтверждающие расходы на покупку и оплату квартиры должны прилагаться к декларации.К документам,которые подтверждают факт покупки квартиры относят-договор купли-продажи( или ДДУ) и свидетельство о праве собственности на квартиру.

Очевидно, что пользоваться (доход минус расход) выгоднее только в том случае если расходы на покупку квартиры больше 1 000 000 руб.В противном случае  проще использовать первый способ(вычет) т.к не нужно документально подтверждать покупную стоимость продаваемой квартиры.

 

КАК БЫСТРО И ВЫГОДНО СНЯТЬ ЖИЛЬЕ В САНКТ-ПЕТЕРБУРГЕ?

         Если перед вами стал вопрос где разместиться на пару дней в городе или на более длительный срок,вам предлагается к рассмотрениею несколько варианов:разместиться в гостинице и спокойно искать подходящую жилплощадь. В случае неудачных поисков в первый день, вы с новыми силами можете взяться за них на второй и третий.

         Так же можно обратиться в агентство,поставив перед собой задачу снять квартиру в этот же день. Такой вариант подходит, если вы не планируете тратиться на гостиницу. Некоторые ,думают что это простое решение,сразу сниму квартиру/комнату недорого и быстро. Аренда квартир,комнат- бизнес текучий,предложения появляются и исчезают каждый день. И чтобы сделать оптимальный выбор, хорошо иметь в запасе пару дней, чтобы посмотреть несколько вариантов и выбрать то,что вам подходит.Наилучший вариант- договориться с агентством заранее, попросив подобрать несколько объектов.

Если Вам необходимо снять жилье,будь то торжественное мероприятие- свадьба,день рождение или вы просто решили отдохнуть-для особых и знаменательных дат большой выбор коттеджей,домов как в черте города так и загородом.

Если вы планируете свой приезд на определенную дату и хотите не тратить время, а сразу смотреть варианты жилья -на короткий или длительный срок, позвоните в АН"Недвижимость 47" , Вас соединят с агентом, которому вы можете сообщить дату своего приезда и пожелания, какую квартиру или комнату,дом,коттедж вы планируете арендовать.

К этому дню агентство будет готово организовать показ вариантов.

Доверьтесь профессионалам, знающим толк в недвижимости.

 

НЕУДАЧНЫЙ ОПЫТ СДАЧИ КВАРТИРУ В АРЕНДУ?

8 - ПРАВИЛ УДАЧЛИВОГО РАНТЬЕ. 

        Сдавая собственную квартиру в аренду всегда предполагаешь, что наниматель будет аккуратным, порядочным и ответственным как в отношении квартиры, так и в отношении  платежей. Но к сожалению не всегда все выходит так как задумываешь.
Главное придерживаться нескольких простых и несложных правил. 
Итак 8 простых правил:
Правило 1.
Если Вы планируете сдавать квартиру, делайте это с помощью агентства недвижимости, Почему?
Все просто:
Агентство недвижимости, не возьмет с Вас за свои услуги ни копейки денег. Все бремя по оплате услуг агентства «ляжет на плечи» нанимателя;
Вам предоставят договора аренды, который будет учитывать Ваши интересы при сдаче квартиры. То есть Вам не надо его составлять самому;
Агент, согласно предоставленным Вами пожеланиям, будет сам принимать звонки от потенциальных нанимателей и «отсеивать» нежелательных для вас клиентов;
Агент сам озвучит условия аренды и Ваши дополнительные условия, это позволит Вам сохранить время и избежать ненужных переговоров с потенциальными нанимателями;
Однако, как только договор подписан и агент получает свою комиссию - услуги агентства недвижимости заканчиваются. Вы остаетесь один на один со своим нанимателем и в ваши взаимоотношения никто уже не будет вмешиваться, собственно как и помогать в случае возникновения проблем. Здесь у Вас не должно быть иллюзий.
Правило 2.
Четко определите для себя категорию квартиросъемщиков которым вы хотите сдавать свою квартиру.Например:
- Юридические лица, которые официально арендуют жилье для своих сотрудников. 
- Молодые семейные пары без детей, которые приезжают в наш город, чтобы устроить свою жизнь. 
- Такие категории нанимателей как например студенты или одинокие молодые люди, являются более рисковой группой. 
Определив для себя категорию нанимателей, необходимо четко и понятно дать задание Вашему агенту, чтобы он не приглашал на просмотр квартиры клиентов вне рамок категорий Вами описанных.
Правило 3.
Составьте список условий и действий которые вы не желаете или наоборот желаете видеть от ваших квартиросъемщиков. Вы обязательно должны их обсудить с нанимателем и при необходимости добавить в договор аренды. Например не курить в квартире,не заводить домашних животных.
Правило 4.
Если вы чувствуете, что потенциальный наниматель по каким-то причинам не устраивает Вас, не соглашайтесь на сделку,возьмите время подумать и взвесьте свое решение.Если быть проще – доверяйте своей интуиции!
Правило 5.
Ежемесячно самому приезжать и забирать платежи в квартире, исключая расчеты вне ее. Это же касается квартирной платы или любых других платежей. Не ленитесь! Забирайте деньги сами и оплачивайте все счета сами. Ваши наниматели будут под полным контролем, а такие проблемы как неоплаченные счета за квартиру в течении нескольких месяцев (при расторжении или окончании договора) просто исчезнут.
Правило 6.
При нарушении сроков оплаты обязательно, не откладывая в «долгий ящик». Неоднократное нарушение сроков оплаты более 5 дней (обычное условие договора аренды) может служить основанием для расторжения договора.
Правило 7.
 Продлевайте договор аренды (если не планируете менять нанимателя), после окончания его срока действия. Для этого вам необходимо при первичном подписании, попросить у агента не заполненный экземпляр или попросите его прислать Вам на почту электронный вариант. Вы должны понимать, что через год подписывать договор аренды Вам придется самостоятельно, агента не будет.
Правило 8.
Не тратьте залог внесенный нанимателем за имущество. Самая правильная схема расчетов принять квартиру и отдать нанимателю залог, самая не правильная позволить жить нанимателю последний месяц на залоговое деньги (по причине того, что вы его потратили и тяжело его вернуть). При неправильной схеме можете поплатиться тем, что придется ремонтировать за собственные деньги испорченное имущество или не дай бог, покупать взамен украденного.

 

ДОВЕРИТЕЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ,ЧТО ЭТО?


     Хочется сдать квартиру, жить на ренту и ни о чем не думать. А беспокоиться приходится: подготовить квартиру к сдаче, найти квартиранта или договориться с агентством недвижимости, общаться с жильцом, решать спорные вопросы и прочее и прочее. Предлагаем воспользоваться схемой доверительного управления квартирой. 
Преимущества↑
Доверительное управление имуществом- Собственник получает доход от сдачи своего жилья в аренду, а агентство недвижимости, которой он передал часть своих полномочий, занимается обеспечением получения этого дохода за небольшой процент.
Наше агентство возьмет на себя обязательсьва - от подбора клиента до починки прохудившихся труб. Перечень услуг зависит от того, каким процентом от полученной арендной платы вы готовы поделиться.
Наиболее распространенные услуги по доверительному управлению:
организация показа квартиры;
поиск нанимателя;
заключение договора найма с арендатором квартиры.
При желании или необходимости в договоре можно прописать оказание большего спектра услуг:
ответственность за сохранность мебели и квартиры;
гарантия своевременного получения арендной платы хозяином квартиры;
проверка оплаты квартирантом коммунальных услуг и телефонных переговоров;
передача арендной платы хозяину квартиры по безналичному расчету;
ремонт сломавшейся бытовой техники и сантехники;
По вопросам доверительного управления обращаться по телефону: (812) 9000-987

 

Новости первичного рынка

Квартира-сюрприз или как привлечь покупателя

         

          В настоящее время большую популярность приобретает первичный рынок новостроек.Что только не придумывают застройщики,для привлечения своего покупателя: квартира-трансформер,кухня-гостиная,евро-планировка.Теперь они не только строят квартиру, но и  предлагают свободную планировку, не только балкон, но и террасу, на которой можно загорать или разбить розарий, плюс к этому рядом с ванной — сауну, а рядом со спальней — индивидуальный санузел.Ключевым стало внедрение монолитной технологии строительства.По сравнению с панельной,где планировка была жестко "завязана" на спецификацию разработанной серии, в монолите таких ограничений нет,можно проектировать нетиповую и уникальную квартирографию.Это привело к тому,что появились Квартиры-Студии площадью 17-20 метров,20-27 метров.Они стали хитом продаж на рынке.Застройщики  удовлетворили спрос на дешевое малогабаритное жилье разработав панельные дома состоящие на 90% из студий.Однако в последнее время Студии воспринимаются как жилье не подходящее для постоянного проживания, и чаще всего используются для инвестирования.С развитием технологий, застройщики панельного жилья стали предлагать квартиры с высокими потолками 2,7 метров,большими просторными кухнями,технологии позволяют "выпиливать"  панель любой конфегурации, а значит строить дома по индивидуальным проектам.Европейский принцип комфортного жилья сегодня воплощен в так называемых европланировках (евроквартиры, смартквартиры) — когда спальня «сократилась» под место для кровати, а кухня превращена в большую и комфортную гостиную.Впрочем, чтобы выделиться среди похожих друг на друга решений, застройщики придумывают «изюминки»: в жилом комплексе на Комендантском  появились прачечные комнаты и рабочие зоны свободного назначения, а спальни превращены в «мастер-зоны» со своим санузлом и гардеробом. «Скандинавскую» изюминку внесла в свой комплекс на Московском проспекте финская компания - разместив в квартирах настояшие сауны с электропечью и полками из абаши. Ноу-хау проекта стала идея увеличения высоты потолков от этажа к этажу, т.е. чем выше этаж, тем больше высота потолков — от 2,92 м до 3,15 м и больше площадь окон — до панорамных, «в пол».

 
Интересные факты о недвижимости

Удачная сделка в возрасте за 90!

Жанна Кальман родилась во Франции, в 1875 году. В 1965, когда ей было 90 лет, у нее не было наследников и она заключила договор ренты(продажа собственной квартиры, в обмен на обязательство Покупателя выплачивать ежемесячные платежи Продавцу квартиры до смерти либо на определенный срок). Квартиру у нее купил адвокат Франсуа Раффрэ. Раффрэ на тот момент было 47 лет и он согласился выплачивать деньги, ведь на момент заключения сделки стоимость квартиры соотносилась к 10 годам платежей. Раффрэ умер в декабре 1995, от рака, в возрасте 77 лет, Кальман продолжала получать платежи, ей было 120 лет (Он платил 30 лет, то есть заплатил 3 цены квартиры). Его вдова продолжала оплачивать ренту около 2 лет.

Жанна Луиза Кальман (родилась в 1875 — 1997) — старейшая из когда-либо живших людей на Земле, чья дата рождения и смерти точно известны(Теперь это факт). Она Прожила 122 года и 164 дня, пережив своего мужа и детей. В 85 лет она еще занималась фехтованием, а в 100 лет каталась на велосипеде!

 
Покупаем в новостройке
 
         Рынок первичной недвижимости предлагает покупателям широкий выбор объектов.Заманчивые акции и предложения от застройщиков о покупке жилья менее чем за 1 млн.руб- в большинстве случаев, это обекты без разрешительной документации и непонятными перспективами .Каждый сам выбирает на какие условия соглашаться .
Минимальная стоимость квартир на первичном рынке преобладает в пригородной зоне Ленинградской области.Иногда такие объекты,помимо отстутствия разрешительной документации строят  на землях не предназначенных для возведения многоквартирного жилья.При данных обстоятельствах даже если дом будет построен,будут проведены все коммуникации и покупатель получит ключи,здание все равно могут снести т.к строительсьво незаконно.Так можно купить квартиру имея на руках 956 т. р. во Всеволожском районе  квартиру Студию 22,06 метров.Однако рисковым покупателям надо иметь в виду,что разрешение на строительство у объекта нет.
По данным консалтингового центра, стоимость квартир,где имеется разрешительная документация начинается от 1,06 млн.руб- не застрахует вас от покупки у застройщика с сомнительной репутации,данный объект будет расположен в удалении от города и с неразвитой инфраструктурой.Чем дальше от города,тем цена как правило ниже,чтобы привлечь покупателя еще дальше чем Мурино,Кудрово,Янино,Порошкино и ряд других ближележащих зон,необходимо разработать более дорогой для застройщика,но более интересный для покупателя проект.
       Поэтому добросовестные и дальновидные компании,реализовавшие не один успешный проект пойдут на это,понимая ,что покупатели оценят перспективы и комфортность данного жилого комплекса.А те, кто не собирается вкладываться в проект и создавать комфорт, привлекут покупателей исключительно низкой ценой.Дороже, но по вполне конкурентноспособной цене в среднем можно приобрести за 1,5-1,8 млн. руб. в зависимости от локальности объекта,стадии строительства.Часто в таких проектах запланирована комплексная застройка,со строящейся социальной инфраструктурой: школа,детский сад, больница,торговые площади.Иногда девелоперы соседних новостроек объединяют свои силы при строительсьве развязок,дорог и прочих объектах.
На этапе котлована застройщики готовы для привлечения покупателя продавать по стартовым ценам.У самых недорогих квартир как правило небольшая площадь.
В зависимости от использования тех или иных строительных материалов ,технологий,места реализации проекта и от других факторов минимальные цены на квартиры в домах одного класса могут отличаться.В пригородной зоне цена жилья ниже чем в городе,
 
ДЛЯ ТЕХ, КТО НЕ СЧИТАЕТ НУЖНЫМ ПЛАТИТЬ КОМИССИЮ!!!

Ни для кого не секрет, что все агентства недвижимости за свои услуги берут 100% от месячной арендной платы. И так же не секрет, что практически все этим недовольны (кроме агентов). Многие считают эту цифру абсолютно необоснованной. В этой статье я попытаюсь Вам рассказать весь механизм работы агентов и описать весь тот немыслимый труд, который прилагают агенты к тому, чтобы Вы спокойно и долго жили в съемной квартире.
Начнём с того, что откуда взялись эти пресловутые 100%. Почему не какая-то определённая сумма, например 5 или 10 тысяч рублей, ведь работа, которую проделывает агент, со всеми квартирами одинакова. Это далеко не так.
Давайте поразмышляем и проанализируем все реалии сложившегося рынка (Российского рынка). Мы приходим в ресторан, смотрим меню. Что мы видим? Разве там написана закупочная стоимость напитков, а внизу подпись – «наценка ресторана 50 рублей». Вы когда-нибудь такое видели? А покупая поддержанный автомобиль на рынке, у продавца тоже наценка 50 000 р. на все автомобили? Это не так, и все это прекрасно понимают. Возьмите любой товар, абсолютно любой, любую услугу. Это как минимум нечестно. Почему человек, снимающий на последние деньги комнату в коммунальной квартире должен платить столько же, сколько платит дочка олигарха из Москвы? Это несправедливо. И риелторы пытаются, как минимум восстановить эту справедливость. Равенство должно быть. То есть вопрос о целесообразности платить проценты, а не какую-либо точную цифру – снят.
Теперь поговорим о количестве этих самых процентов. Почему 100??? То, что это международный стандарт, сложившийся за долгие годы мы не будем считать за аргумент. Хотя на самом деле это так и есть. Предположим 80-90% - если для Вас это принципиально важно, то всегда у знакомого риелтора можно попросить эту скидку. Можно найти агентство, которое предоставляет такую скидку. В этом вопроса нет. Другой вариант – 20-30%. Хорошо. Вот вы обратились к агенту, хотите снять комнату. Он не будет с Вас брать ни копейки денег, пока не заселит Вас. Как показывает практика, время, затрачиваемое на поиск комнаты 1-5 дней. Средняя стоимость комнаты в Санкт-Петербурге, по состоянию на 1 января 2015 года, составляет 10 000 р. Через 5 дней, когда он наконец-таки проделает всю возложенную на него работу, он получит 2000 рублей. И это в лучшем случае, а в ином, он может и не получить эти деньги, так как клиент передумал или снял комнату через другое агентство. То есть ещё нужно брать в расчёт те риски, которые берёт на себя агент, занимаясь поиском комнаты. А теперь давайте разберём куда же уходят Ваши денежки.
Процесс деления денег не та уж прост. Во-первых большая часть сделок проходит с участием 2-х агентов, представляющих интересы нанимателя и наймодателя. Прибыль делят пополам. Далее агент, отдаёт часть этих денег в агентство в котором работает, обычно у агента остаётся от 30 до 50% (всё зависит от агентства). Получается 1500 рублей. Если учесть то, что агент будет работать порядочно, 5 дней в неделю, и работать одновременно с 5 клиентами (как показывает практика, приблизительно так и происходит), то в итоге он получит 4500 рублей в неделю, так как не все клиенты в итоге снимут себе жильё. И сразу назревает вопрос – кто готов работать за такие деньги? Кто тогда будет заниматься поиском квартиры для Вас? Можно ещё посчитать затраты на связь и проезд. Мы этого не будем делать, потому что всё и так понятно.
Это не такие уж и лёгкие деньги и не такие уж они большие получаются для агента. Вы когда-нибудь видели агента, приезжающего на показ на бмв последней модели? Я думаю, Вы и сами знаете ответ на этот вопрос.
Ту работу, которые Вы видите – это всего лишь вершина айсберга, только маленькая его часть. Если вы звоните агенту в 15:00, а 19:00 он уже показывает Вам комнату или квартиру, которая Вам нравится, подписывает договор и берёт деньги, это не говорит о том, что он хапуга и наживается на Вас. Это говорит о том, что с Вами работает профессионал, который сэкономил уйму Вашего времени и денег.
 Разве не за это Вы платите?
 
 
 
Работа риелтора: иллюзии и реальность 
Работа риелтора: иллюзии и реальность 

Ипотечный калькулятор


Общая стоимость*

Авансовый платеж*

Лет*

Годовая ставка (%)*

Рассрочка в год*

Месячная оплата